A Importância da Avaliação Imobiliária na Regularização Fundiária Urbana e Rural

A Importância da Avaliação Imobiliária na Regularização Fundiária Urbana e Rural

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MEDIDA PROVISÓRIA No 759, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2016

Dispõe sobre a regularização fundiária rural e

urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos

aos assentados da reforma agrária e sobre a

regularização fundiária no âmbito da Amazônia

Legal, institui mecanismos para aprimorar a

eficiência dos procedimentos de alienação de

imóveis da União, e dá outras providências.

TÍTULO III

DOS PROCEDIMENTOS DE AVALIAÇÃO E ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS DA UNIÃO

“Art. 3º Para os terrenos submetidos ao regime enfitêutico, fica autorizada a remição

do foro e a consolidação do domínio pleno com o foreiro mediante o pagamento do valor correspondente ao domínio direto do terreno, segundo os critérios de AVALIAÇÃO previstos no art. 11-C da Lei nº 9.636, de 1998, e as obrigações pendentes na Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, inclusive aquelas objeto de parcelamento.

“Art. 4º Os imóveis inscritos em ocupação poderão ser alienados pelo valor do

domínio pleno do terreno, segundo os critérios de AVALIAÇÃO previstos no art. 11-C da Lei nº 9.636, de 1998, excluídas as benfeitorias, aos ocupantes cadastrados na Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão.” (NR)

Seção III-A

Da avaliação de imóvel

Art. 11-A. Para efeitos desta Lei, considera-se AVALIAÇÃO de imóvel a atividade

desenvolvida por profissional habilitado para identificar o valor de bem imóvel, os seus

custos, frutos e direitos, e determinar os indicadores de viabilidade de sua utilização

econômica para determinada finalidade, por meio do seu valor de mercado, do valor da

terra nua, do valor venal ou do valor de referência, consideradas as suas características

físicas e econômicas, a partir de exames, vistorias e pesquisas.

Seção III-B

Da avaliação para fins de cobrança de receitas patrimoniais

Seção III-C

Da Avaliação para fins de alienação onerosa

§ 1º O preço mínimo para as alienações onerosas será fixado com base no valor de

mercado do imóvel, estabelecido em laudo de AVALIAÇÃO, com validade de doze meses.

§ 1º O preço mínimo para as alienações onerosas será fixado com base no valor de

mercado do imóvel, estabelecido em laudo de AVALIAÇÃO, com validade de doze meses.

§ 2º Para as alienações que tenham como objeto a remição do aforamento ou a venda

do domínio pleno ou útil, a AVALIAÇÃO poderá ser realizada por trecho ou região com base em pesquisa mercadológica, na forma a ser estabelecida pela Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão.

109. Concluída a REURB, em âmbito da administração local, a partir do novo marco legal, cria-se a possibilidade de registro conjunto, em ato registral único, do projeto de regularizaçãofundiária, produto da AVALIAÇÃO urbanística do núcleo urbano informal regularizado, e da Certidão de Regularização Fundiária, objetivando a constituição de direitos reais, individualmente, a cada beneficiário.

135. Por seu turno, as alterações da Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015,

possibilitarão que a União, por meio do órgão patrimonial, obtenha resultados mais

expressivos no processo de alienação de sua carteira imobiliária, ao tempo em que cria

alternativa de AVALIAÇÃO específica para fins de alienações onerosas em massa.

136. A ideia é utilizar a inteligência de negócios na área de avaliação de imóveis, no

sentido de alavancar o processo de remição de enfiteuses e venda do domínio útil ou pleno a particulares já cadastrados como ocupantes perante a Secretaria do Patrimônio da União, estabelecendo-se, para estes casos, um processo de AVALIAÇÃO por trecho ou região.

137. Evitar-se-á também despesas aos cofres públicos, desonerando a União, nos casos

acima, de realizar contratos com outras instituições (ex: Caixa Econômica Federal) para a promoção de AVALIAÇÕES individualizadas, que atravancam o processo de venda por retardar o ritmo de avaliação dos imóveis.

141. O processo de avaliação é inerente à gestão do patrimônio imobiliário da União.

Entretanto, na legislação atual, as referências à avaliação são bastante pulverizadas, o que dificulta o trabalho dos AVALIADORES e gera interpretações divergentes, o que gera insegurança à prática dos procedimentos administrativos de venda e de cobrança de receitas patrimoniais.

142. Nesse contexto, a criação de uma seção específica na Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, para tratar “da AVALIAÇÃO de imóveis da União ou de seu interesse”, mostra-se adequada e urgente para permitir a melhoria do processo de AVALIAÇÃO, conferindo maior segurança e efetividade dos procedimentos administrativos de venda e cobrança de receitas patrimoniais.

143. Outro ponto bastante importante é a previsibilidade por partes daqueles que adquirem ou tem autorização para utilizar os bens imóveis da União. É importante deixar registrado que em razão de processo de AVALIAÇÃO ser inerente à gestão do patrimônio imobiliário da União, a nova seção abrange os bens públicos classificados, na forma do art. 99 do Código Civil, como bens de uso comum do povo, de uso especial e dominicais.

144. Outrossim, coaduna-se à política de alienações onerosas em larga escala, como

explicado mais acima, dinamizando o processo de alienação em massa de imóveis da União, à medida que cria alternativa para AVALIAÇÃO por trecho ou região das áreas sujeitas aos regimes enfitêutico e de ocupação.

154. Em relação ao § 3º do art. 9º da MP, trata-se de exceção à obrigatoriedade da avaliação prévia, condição geral para alienação de imóveis públicos segundo o art. 17 da Lei nº 8.666, de 1993, em função das alienações para fins de REURB-S serem não onerosas, ou seja, a União transferirá gratuitamente o domínio do imóvel. Prever o requisito da AVALIAÇÃO burocratizaria o processo de transferência a pessoas de baixa renda. Vale ressaltar que os cadastros da SPU já informam o valor patrimonial dos bens, de modo que a União conseguirá dimensionar os ativos que sairão do seu domínio.